Sven von der Heyden rozmawia z Ewa Kielak-Ciemniewską oraz Norbertem Piwowarczykiem

Jest pan Niemcem ale z racji prowadzenia interesów w różnych krajach i zamieszkania - również obywatelem świata. Od 15 lat prowadzi Pan interesy w Polsce. Jak ważną częścią Pańskiej działalności jest aktywność na polskim rynku?

To niezwykle ważny rynek dla nas, o czym świadczy wielość prowadzonych tu interesów. Działalność w Polsce stanowi ok. 40 % działalności VDH Group. Kolejne 40 procent to nasza obecność w Hiszpanii, a jedną piątą stanowią interesy prowadzone w Niemczech, skąd firma pochodzi. I oczywiście zamierzamy wzmagać aktywność Von Der Heyden Group w Polsce.

Rzeczywiście VDH Group działa w Polsce od 15 lat, więc obserwujemy przekształcenia gospodarcze i demokratyczne w tym kraju od początku przemian. Wiele w tym czasie się zmieniło. Zdecydowanie zmniejszył się ciężar biurokracji, choć nadal jest odczuwalny. Widać natomiast dużo większy profesjonalizm w szerokim rozumieniu tego słowa. Rynek w Polsce staje się bardziej przejrzysty m.in. dzięki wielu organizowanym konkursom, przetargom. Ale jednocześnie polski rynek coraz bardziej też się zapełnia, coraz mniej tu miejsca dla nowych uczestników i za jakiś czas Polska stanie się mniej atrakcyjna przez to, że obecni na rynku gracze będą go w większym stopniu kontrolować.

Nie można Polski już określać jako rynku wschodzącego. To już przeszłość. Stabilność polskiej gospodarki potwierdziło wejście do Unii Europejskiej. Efekty już widać. Wystarczy się rozejrzeć i zobaczyć, jak wielu nowych biznesmenów z takich krajów, jak Hiszpania, Irlandia czy Włochy, tu przybywa. Teraz Polska przeżywa drugą wielką falę napływu kapitału inwestycyjnego. Pierwsza fala – w latach 90-tych XX wieku przyszła z dużych i tradycyjnie silnych gospodarczo krajów – USA, Niemiec.

Czy dla rozwoju polskiego rynku nie stają się zagrożeniem otwierające się na kapitał zagraniczny kraje na wschód od Polski?

Ogromną szansą dla Polski jest otwarcie na Wschód. Mam na myśli bardzo bliskie kontakty Polski z Ukrainą. Oba państwa tworzą rynek 90 milionów ludzi. Poparcie dla Pomarańczowej Rewolucji ze strony Polski dało duży bodziec dla zwycięstwa demokracji w tym kraju. Polityka Polski wobec Ukrainy przynosi rezultaty, jak choćby otwieranie drzwi temu krajowi do struktur UE i NATO. Moja firma jest otwarta na Ukrainę. Teraz obserwujemy uważnie, co się tam dzieje i w jakim kierunku zmierzają zmiany. Nasze spojrzenie na ten kraj dzięki obecności w Polsce jest dużo pełniejsze i dokładniejsze. Natomiast nadal widzę ogromną rolę Polski w przemianach na Ukrainie i widzę olbrzymie możliwości współpracy a nie konkurencji.

Kiedy zaczynał Pan prowadzenie interesów w Polsce, nasz kraj dopiero wkraczał na ścieżkę szybkiego rozwoju. Kompletny brak nowoczesnej powierzchni biurowej powodował szybkie zyski dla developerów z wynajmu powierzchni biurowej za ceny jedne z najwyższych w Europie. Teraz nastąpiła zmiana - rynek należy do najemców. Czy rzeczywiście trudniej jest być developerem?

Tamte czasy pod pewnymi względami były łatwiejsze. Dużo łatwiej było zarabiać pieniądze, gdyż niemal każda nowoczesna powierzchnia biurowa była wynajmowana natychmiast. Jednak trudniej było znaleźć środki na prowadzenie interesów, mówię tu o znalezieniu finansowania ze źródeł bankowych. Niekiedy graniczyło to z cudem, nawet w przypadku, gdy mieliśmy projekt biurowca i już podpisane umowy z wieloma ważnymi i najemcami. Pamiętam sytuację, kiedy zdobycie środków na projekt zabrało nam wiele miesięcy, a mieliśmy długoterminowe umowy z takimi firmami, jak choćby PriceWaterhouseCoopers. Problemy są zawsze, ale zmieniają się w czasie. Dzisiaj nie mamy już takich kłopotów, natomiast problemem jest zbyt mały rynek najemców. Przy czym problemem nie jest zbyt duża ilość powierzchni biurowej. W porównaniu z innymi stolicami europejskimi, Warszawa nie ma takiej powierzchni zbyt wiele. Wystarczy porównać Berlin. Tam wielkość powierzchni nie wynajętej wynosi 2 miliony m kw. Warszawa ma 2 miliony m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ogóle. Jak widać stolica Polski ma nadal ogromny potencjał budowlany. Natomiast jeśli chodzi o opłacalność działalności developerskiej - to pozostała na tym samym poziomie pomimo niższych stawek czynszu. Budynek, który dawał 7 lat temu 1 milion euro dochód z wynajmu, właściciel mógł sprzedać za 8 milionów. Dziś taki budynek można sprzedać za 12-13 milionów. Problem w tym, że takie budynki dziś przynoszą nie 1 milion euro, a 700 – 800 tysięcy dochodu rocznie z wynajmu. Ale dzięki temu, że rynek jest bezpieczniejszy i pewniejszy można w transakcjach uzyskać większą cenę. Przy czym na rynek weszły zagraniczne fundusze inwestycyjne i o wiele łatwiej jest sprzedać gotowy biurowiec. Biorąc zatem pod uwagę przychody z najmu i brak najemców, zyski w obu przypadkach są porównywalne.

A jak sobie z wynajmem radzi VDH Group ?

Ostatnie miesiące pokazały wielki popyt na powierzchnie w biurowcach VDH, jesteśmy z tego powodu szczęśliwi. Podpisaliśmy kilka umów najmu powierzchni w naszych dwóch warszawskich biurowcach Liberty Corner i Prima Court. Ale nasze powodzenie z ostatniego okresu nie zmienia faktu, iż pewne zjawisko istnieje i rynek jest trudniejszy niż w przeszłości. Wiele firm developerskich rozpoczyna inwestycje biurowe nie mając potencjalnych najemców. Ale generalnie widzę wiele szans dla polskiego rynku i mam wiele optymizmu co do jego rozwoju.

Czy Pańska działalność w Opportunity Poland ma pomóc w rozwinięciu tego rynku?

Kluczem do sukcesu jest odpowiednia promocja. Zaangażowałem się w tę działalność, gdyż wierzę, że wiele można zrobić dla Polski. Organizacja skupia 35 firm i osób prywatnych i jej celem jest właśnie propagowanie Polski i możliwości inwestycji kapitałowych w tym kraju. Przy czym w naszych działaniach skupiamy się na możliwościach i kontaktach, jakie daje rynek nieruchomości, także dlatego że większość członków Opportunity Poland działa na tym polu właśnie. Współdziałamy z Polsko-Niemiecką Izbą Przemysłowo Handlową, która jest reprezentantem targów Expo Real z Monachium w Polsce i razem wymieniamy się pomysłami na promocję Polski.

Czy rzeczywiście to czego dzisiejszej Polsce brakuje to promocja na świecie?

Świat nadal ma niepełny obraz waszego kraju i przemian, jakie się w nim dokonały. Ważne jest, by ludzie w Europie i innych krajach jak najwięcej czytali i słyszeli o Polsce. Wiedza o tym kraju jest nadal bardzo niska, nawet w Niemczech. Polska nie produkuje reklamy o kraju, o poszczególnych regionach, miastach. Nie propaguje dostatecznie swoich osiągnięć i zalet, choćby tego, iż jest społeczeństwem o ponadprzeciętnej edukacji a wielu młodych ludzi mówi często 3 – 4 językami. Tylko takie akcje stworzą pozytywny klimat wokół Polski. O tym, jak bardzo potrzebna jest promocja kraju i jakie kolosalne korzyści może przynieść świadczy przykład Hiszpanii. Z zacofanego, nieznanego kraju, państwo to stało się jednym z najbardziej atrakcyjnych turystycznie i biznesowo.

Marzę, by rząd waszego kraju aktywniej, twórczo zaangażował się w działania promocyjne. Takie organizacje jak Oppotunity Poland i Warsaw Destination Alliance wykonują mnóstwo pożytecznej i ważnej pracy, ale dopiero wielka kampania realizowana za ogromne pieniądze, których nasze organizacje non-profit nie są w stanie zebrać, a które może zapewnić tylko budżet centralny, przyniesie widoczne efekty i pozytywny klimat, upowszechni prawdziwą wiedzę o Polsce. Tymczasem Opportunity Poland czy WDA skupiają się na poszczególnych rynkach i problemach, gdyż nie są wstanie zorganizować szerokiej kampanii wizerunkowej.

Polska ma ogromną wartość i niewiarygodny potencjał, nie tylko biznesowy. Mówię tu o duchowości, o solidarności, co też ma wpływ na rozwój gospodarczy, bo mówi, jakimi wartościami kierują się ludzie – uczciwość, pracowitość, wiedza, to tylko niektóre z nich. Wiele z tych cech, z których nawet Polacy sobie często nie zdawali sprawy, objawiło się po śmierci papieża Jana Pawła II. Ten festiwal dobroci, serdeczności i solidarności napawał wielkim optymizmem i nadzieją, że ludzie potrafią się jednoczyć i działać dla wspólnego dobra. Zachód te wartości traci, gubi znaczenie jedności i solidarności.

Inna sprawa, że to wydarzenie miało globalny, totalny oddźwięk na całym świecie i każda stacja telewizyjna komentując śmierć papieża mówiła o Polsce. I te wszystkie relacje budowały obraz Polski jako kraju niezwykle przyjaznego.

Polska ma wszystkie potrzebne narzędzia do promocji, łącznie z środkami europejskimi, wystarczy je wykorzystać.

Na koniec – jeszcze parę słów o planach VDH Group w Polsce.

Pracujemy wraz z wrocławskimi urzędnikami nad pewnym bardzo ambitnym projektem. Jest on niezwykle trudny, ale ja kocham trudne zadania, więc zupełnie mnie to nie przeraża. Chcemy też przeprowadzić renowację starego teatru we Wrocławiu. W sumie planujemy stworzenie kompleksu, który będzie pełnił funkcje kulturalne, a także handlowe, ale nie w sensie typowej galerii handlowej. To ma być coś ciepłego, kulturalnego, wyjątkowego. Kontynuujemy budowę Andersia Tower w Poznaniu. W Warszawie planujemy projekt mieszkaniowy, jesteśmy bliscy otrzymania pozwolenia na budowę budynku przy ulicy Wilczej 22 – to będzie interesujący budynek dla nas i dla miasta. Szukamy też lokalizacji, dobrych lokalizacji w Warszawie pod nowe inwestycje mieszkaniowe, jak na przykład na Żoliborzu. Planujemy też rozbudowę Liberty Corner – na tyłach zabytkowej kamienicy przy Placu Trzech Krzyży chcemy stworzyć w Warszawie coś specjalnego – nie będzie to kolejny typowy biurowiec, ale budynek z pięknym dziedzińcem, otwartym dla ludzi, z ogrodami i oryginalnie zaprojektowaną przestrzenią publiczną. To niewątpliwie jest trudny projekt, będzie wymagał wielu zabiegów konserwatorskich. Ale ja wierzę w polskich konserwatorów zabytków – są najlepsi na świecie.


Ewa Kielak Ciemniewska