Eurobuild Poland: Proszę opowiedzieć o początkach swojej działalności w Polsce.

Sven von der Heyden: Z zawodu jestem bankierem i zajmu­ję się obrotem papierami wartościowymi instytucji. W roku 1990 z dwoma wspólnikami założyliśmy spółkę importującą sa­mochody marki SEAT do Polski i - inwestując własne fundu­sze - stworzyliśmy sieć ponad 60 dealerów. Zaciągnęliśmy kre­dyty, pomodliliśmy się o powodzenie przedsięwzięcia i zabrali­śmy się do pracy. W okresie od 1992 do 1999 spółka Iberia Mo­tor Company SA odnotowała spektakularny wzrost. Po sprze­daży naszych udziałów w spółce skoncentrowaliśmy się w większym stopniu na nieruchomościach - wszystko zaczęło się w roku 1995 od budynku centrali PricewaterhouseCoopers w Polsce. Zarząd PwC miał najwyraźniej ogromne zaufanie do moich umiejętności managerskich, bo poza pozwoleniem na budowę nie mieliśmy wtedy zupełnie nic. Dzięki powodzeniu tego projektu wyrobiliśmy sobie markę i powstała Grupa Von der Heyden. W następnej kolejności wybudowaliśmy centralę Polskiego Bankowego Funduszu Gwarancyjnego i Polskiej Agencji Prasowej. Nie można także zapomnieć o naszej sztan­darowej transakcji z 2001 związanej z siedzibą BZWBK w Po­znaniu, która była w owym czasie największą transakcją najmu w Polsce.

Czy kiedykolwiek żałował Pan przyjazdu do Polski?

Od samego początku nie żałowałem przyjazdu do Polski. Je­steśmy tu od 17 lat i nie ma powodów, dla których nie mieliby­śmy być tu obecni przez kolejnych 17 lat. Osobiście bardzo po­doba mi się ten kraj. Niedługo będę mógł powiedzieć, iż spę­dziłem tu połowę swojego życia, a to samo w sobie jest poważną deklaracją, prawda? W ciągu ostatniego półtora roku notowa­nia Polski zdecydowanie się po­prawiły, choć wcześniej były na­prawdę kiepskie. Dzisiaj moi zna­jomi i partnerzy biznesowi w Niemczech i Hiszpanii wiedzą, że Polska jest krajem rozwinię­tym, interesującym oraz że moż­na tutaj odnieść sukces w bizne­sie.

Czy będąc tutaj od tak długiego czasu zaobserwował Pan zmiany sposobu działania polskiego biz­nesu?

W przeszłości osoby podejmu­jące decyzje tworzyły zamknięty krąg ludzi zasadniczo w wieku lat 40-50. Obecnie rządzą młodsi, panuje także bardziej profesjonal­ny klimat dla biznesu, na przy­kład w bankach. Jednak klimat polityczny jeszcze się nie popra­wił - prawica i lewica nadal wal­czą ze sobą i patrzą wstecz, za­miast popychać kraj do przodu! Jestem szczerze zdumiony tym, że biznes rozwija się mimo tych ciągłych sporów politycznych. Czas pokaże, czy to wszystko będzie miało wpływ na przyszłość Polski.

Moim skromnym zdaniem Polska z pewnością mogłaby roz­wijać się szybciej i odnosić w Unii Europejskiej większe sukcesy o ile - na przykład - kładłaby większy nacisk na działania dyplo­matyczne. Także wówczas, gdyby politycy wszystkich ugrupo­wań byli lepiej opłacani i mogliby koncentrować się wyłącznie na swojej pracy, rozwój kraju uległby zdecydowanej poprawie.

Czy może nam Pan opowiedzieć o aktualnych projektach?

Zbliżamy się właśnie do końca realizacji czterogwiazdkowego hotelu deluxe o 171 pokojach, mieszczącego się w centrum Poznania oraz stanowiącego część kompleksu Andersia. Obiekt będzie posiadał spa o powierzchni 950 mkw. i sale konferencyjno-bankietowe o powierzchni 1 tys. mkw., zdolne pomieścić do 900 osób. Z całym szacunkiem dla nowo powstałej konkuren­cji - Hotel IBB Andersia posiada więcej udogodnień i prawdo­podobnie ma lepszą lokalizację. Obiekt zostanie ukończony w lecie, a jego część biurowa była w 97 proc. wynajęta na 6 mie­sięcy przed planowanym otwarciem — 65 proc. tej powierzchni zajmie ogromna międzynarodowa instytucja finansowa, która postanowiła stworzyć około 1,5 tys. miejsc pracy w Poznaniu i wybudować tu swoje światowe zaplecze biurowe pracujące w systemie całodobowym. Andersia, która kosztowała 58 min eu­ro, jest jak dotąd naszym największym projektem.

W ciągu nadchodzących miesięcy planujemy także otwarcie pięknego hotelu typu boutique w Gdańsku przy Długim Targu, który będzie miał 71 pokoi, a jego szacunkowy koszt wynie­sie 11 min euro. Pracujemy nad jeszcze dwiema transakcjami w sektorze hoteli, lecz zbyt wcześnie o nich opowiadać.

Grupa Von der Heyden pracuje nad kilkoma projektami hote­lowymi. Dlaczego Pańskim zdaniem inni duzi deweloperzy nie podążają Waszym śladem?

Branża hotelarska nie jest wcale taka łatwa i przyjemna, jak wielu osobom się zdaje. Porównując ją do sektora transportu powietrznego — aby lot samolotu ze 150 miejscami był opłacal­ny, na pokładzie musi znaleźć się około 100 pasażerów, a zatem każdy dodatkowy klient stanowi dodatkowy zysk. Trudność w przypadku hoteli polega na tym, że aby osiągnąć zyski porów­nywalne z zyskami biur przy dobrej sytuacji na rynku, trzeba zasadniczo zapewnić 70-procentowe obłożenie pokoi. Niższy wynik oznaczałby, że inwestycja nie będzie wystarczająco kon­kurencyjna. Z drugiej strony w mieście nie da się prowadzić zy­skownego hotelu posiadającego mniej niż 50 pokoi, a w cen­trach polskich miast zwykle brakuje dużych działek, na których można postawić spory hotel.

Sektor biur jest mniej narażony na ryzyko i bardziej transparentny — koszty zajmowanej powierzchni biurowej stanowią statystycznie około 3-10 proc. przychodów firmy. W przypadku hoteli - z punktu widzenia operatora hotelowego - 25 do 35 proc. przychodów trafia do właściciela jako stały czynsz, a 50 proc. wydawane jest na pokrycie kosztów (w tym wynagro­dzeń) i kosztów ogólnych, a zatem margines błędu jest napraw­dę niewielki. Jeżeli zdarzy się ponownie katastrofa na miarę tej z 11 września, jej wpływ na działalność hoteli będzie bardziej widoczny niż w przypadku ogólnie rozumianego biznesu, a wtedy konieczne mogą być renegocjacje z właścicielem obiektu odnośnie warunków najmu; w przeciwnym razie pojawia się groźba bankructwa. Coś takiego nie zdarzy się równie szybko w przypadku obiektów biurowych o dobrej lokalizacji, ponieważ całkowite koszty biur stanowią jedynie marginalną część kosz­tów ogólnych firmy.

Skąd zatem sygnały, że sektor hoteli może wkrótce zacząć się dynamicznie rozwijać?

Kilka lat temu branża hotelarska w Polsce była bliska dna. Po­dam praktyczny przykład: konsultanci ds. hoteli opracowują coroczny wskaźnik wartości — na przykład - hoteli pięcio­gwiazdkowych w Europie. Jeszcze 2 lata temu wartość hoteli w Warszawie wynosiła - w przeliczeniu na jeden pokój - około 95 tys. euro, a więc była najniższa w całej Europie (nawet za Istam­bułem), podczas gdy w Paryżu lub Londynie wartość pokoju wynosiła 550 tys. euro. Był to dla mnie znak, że coś tu napraw­dę szwankuje - nie da się wybudować w Warszawie hotelu ta­kiego jak Intercontinental czy Sheraton w cenie 100 tys. euro za pokój, ponieważ kosztuje to 200-300 tys. euro. Coś musiało się stać, aby hotele znów zaczęły zarabiać pieniądze - musiałoby wzrosnąć wykorzystanie pokoi, stawki za noclegi lub wartość kapitałowa — inaczej właściciele obiektów nie byliby w stanie spłacać kredytów hipotecznych. Były przykłady sytuacji, w któ­rych banki zachowały się naprawdę nerwowo i oskubały kilku właścicieli hoteli. Na szczęście sytuacja na rynku zmieniła się w roku 2005 — wzrósł poziom wykorzystania pokoi hotelowych i można było spłacać długi. Głównymi przyczynami takiego zwrotu akcji był rozwój gospodarczy Polski po wstąpieniu do UE, a także większa gotowość banków do udzielania pożyczek.

Przejdźmy do rynku mieszkaniowego. Czy podziela Pan co­raz bardziej powszechną obawę przed jego załamaniem się?

Myśląc o ostatnich projektach rynku mieszkaniowego zarów­no cieszę się, jak i martwię. Cieszę się, ponieważ zarabiamy na nich. Jednak zbyt wiele prywatnych gospodarstw domowych zaciągnęło pożyczki w obcych walutach - złoty jest obecnie naj­silniejszą walutą w Europie ze względu na podstawy gospodar­cze, lecz z pewnością także z powodu miliardowych sum w wa­lutach obcych, które są przeliczane na złotówki. Gdy jednak in­ne waluty umocnią się względem złotówki, wiele osób sparzy się, a niestety dotknie to głównie tych, których na to nie stać. Czy wzrost cen mieszkań o 60-90 proc, który zaobserwowali­śmy w ciągu zaledwie jednego roku, jest normalny? Zdecydo­wanie mówię, że nie! Choć wyszliśmy od bardzo niskiego po­ziomu cen z lat 2004-2005, a niedawny wzrost cen nie osiągnął jeszcze poziomu, który przyprawiałby mnie o bezsenność, mu­simy być bardzo, bardzo ostrożni biorąc pod uwagę dzisiejszy poziom cen. Musimy mieć pewność, że kupujemy we właści­wej lokalizacji.

A zatem dostrzega Pan oznaki 'przegrzania" rynku?

Wolałbym, aby ceny w regionie wzrastały o 10-15 proc. rocz­nie. Byłoby to zdrowe i tendencja taka mogłaby się utrzymać przez kolejne 10 lat. Mam nadzieję, że na rynku nie dojdzie do załamania. Widziałem już i aktywnie uczestniczyłem w dwóch załamaniach rynku - w Nowym Jorku i wschodnich Niem­czech - więc nie chciałbym tego ponownie przeżywać. Podsu­mowując, nadal jestem bardzo optymistycznie nastawiony ze względu na wzrost gospodarczy, konkurencyjność Polaków, wielkość kraju i liczbę jego mieszkańców, wyjątkową lokalizację w Europie oraz fakt, że wydarzenia na arenie politycznej jak do­tąd raczej nie mają żadnego wpływu na gospodarkę.

Na koniec prosimy - niech Pan nam zdradzi tajemnicę swoje­go sukcesu.