Z Adamem Trybuszem, Prezesem Andersia Property - Von der Heyden Group, rozmawiają: Piotr Borowczyk, Mateusz Jarmuszkiewicz oraz Bartosz Białek.

Panie prezesie, Andersia Tower jest już praktycznie ukończona. Czy jesteście w pełni zadowoleni z tego projektu?

Tak, oczywiście! Jest to świetny projekt. Powierzchnia biurowa została wynajęta w 98%. Powstaje również luksusowy hotel o bardzo dobrej architekturze wnętrz. Mamy powody do zadowolenia, umowa na generalne wykonawstwo została podpisana we właściwym czasie, a rozwój rynku powinien gwarantować korzystną cenę sprzedaży. Dla dewelopera to najkorzystniejszy splot okoliczności.

Projekt ewoluował przez kilka lat, w efekcie jest nieco odmienny od pierwowzoru. Gdybyście wcześniej byli bogatsi o obecną wiedzę, co byście zmienili w obecnym budynku?

To raczej nie kwestia wiedzy, tą posiadamy. To raczej kwestia stanu rynku sprzed kilku lat. Gdy rozpoczynaliśmy budowę Andersii na rynku poznańskim było sporo nowoczesnych, niewynajętych biur. W efekcie zmuszeni byliśmy ograniczyć komponent biurowy do poziomu 10 tys. metrów kwadratowych. Gdyby była możliwość, chętnie wrócilibyśmy do koncepcji zakładającej 2-3 kondygnacje więcej. Widać, że Andersii Tower trochę tej wysokości brakuje.

Andersia Tower podobnie jak Poznańskie Centrum Finansowe okazała się sukcesem. Rozumiemy, że inwestor myśli teraz o kolejnych projektach inwestycyjnych. Proszę zdradzić jakie to projekty?

Nie ma w tym względzie żadnej tajemnicy (uśmiech). Dysponujemy bowiem pozwoleniem na budowę kolejnego budynku biurowego, który powstanie od strony ul. Królowej Jadwigi. Nazywamy go roboczo "Andersia Front Office". Będzie to budynek cztero - pięciokondygnacyjny. Przesłoni podium budynków Andersia oraz PFC, w efekcie wytworzy nową i wierzę, że atrakcyjną pierzeję ulicy Królowej Jadwigi. Zakładamy, że prace związane z realizacją tego projektu rozpoczną się jesienią tego roku.

A jak wygląda sytuacja wieżowca o nazwie "Silver"? Czy będzie to wysoki budynek - jak wysoki?

Na pewno będzie to strzelisty budynek. Dzisiaj rynek dla deweloperów jest łagodniejszy, decyzje inwestycyjne po stronie banków sprzyjają odważniejszym planom. Jest zatem wielce prawdopodobne, że budynek Andersia Silver będzie wyższy niż Andersia Tower.

Jaki jest planowany termin rozpoczęcia prac?

Nie chcę zbyt jednoznacznie określać tej daty, bowiem ciągle czekamy na decyzję o warunkach zabudowy. Być może w najbliższych dwóch, trzech tygodniach decyzja zostanie wydana. Od momentu wydania decyzji do rozpoczęcia budowy, nie może minąć mniej niż jeden rok. Są to skomplikowane obiekty, wymagają precyzyjnego projektowania, to wymaga czasu. Proces przetargu, wyłonienie generalnego wykonawcy, to wszystko jest niezmiernie skomplikowane, pracochłonne i czasochłonne. Na rozpoczęcie budowy będzie trzeba poczekać. Wierzymy jednak, że rynek będzie się rozwijał.

Jaka będzie funkcja tego budynku?

Zakładamy, że będzie to w dominującej funkcji budynek apartamentowy. Funkcję mieszkalną w sposób naturalny projektujemy powyżej czwartej kondygnacji W kondygnacjach poniżej powinny znaleźć się usługi, które pewnie powiązane będą z budynkiem "Andersia Front Office". Obydwa te projekty wygenerują ponad 40 tys. m kw. powierzchni. Planowany budżet dzisiaj określamy na poziomie 100 ml. Euro.

Prace architektoniczne poprowadzi biuro Państwa Ewy i Stanisława Sipińskich?

Jesteśmy zadowoleni ze współpracy z Pracownią. Tak, chcemy aby ten sam zespół kontynuował prace projektowe w zespole budynków Placu Andersa. Bez wątpienia w trakcie prac koncepcyjnych i projektowych mamy odmienne stanowiska w wielu kwestiach, ale to jest twórcze i ta różnica jest potrzebna. Projektowanie musi wyzwalać emocje, sama budowa powinna być od nich wolna.

Czy Von der Heyden Group prowadzi rozmowy z Panem Danielem Libeskindem?

Nie prowadziliśmy takich rozmów. Nie mniej jednak jest to architekt, twórca światowej klasy i warto wysłuchać jego uwag. Być może nadarzy się w przyszłości sytuacja, że będziemy konsultowali z architektem tej rangi, któryś z naszych projektów. My dopiero wkraczamy na rozwinięty rynek, oni na tym rynku już są od wielu lat. Ich opinie to cenne uwagi.

Macie już pozwolenie na realizację projektu "Maraton Gardens". Czy w tym roku rozpoczną się prace budowlane?

Pozwolenie na budowę mamy już od dłuższego czasu, ono w chwili obecnej jest prawomocne. Ta przygoda administracyjna się zakończyła! Obecnie jesteśmy w trakcie procedury przetargowej na generalnego wykonawcę. Ustaliliśmy tzw. "krótką listę", na niej jest dwóch bardzo dobrych wykonawców. Proces finansowania projektu jest również prawie zakończony. W najbliższym czasie projekt "Maraton Gardens" powinien się rozpocząć. To bardzo dobry projekt. O szczegółach tego projektu jednak innym razem, proszę.

W planach VdHG jest również projekt "Nowa Wilda". Co się obecnie dzieje w tej sprawie?

Obszar "Nowej Wildy" został objęty wywołanym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy zostało zawieszone. W połowie kwietnia rozpoczniemy intensywne rozmowy z miastem, co z tym projektem dalej wspólnie zrobimy – bo to jest wspólny problem. Nie można przed nim stale uciekać. Staramy się, aby w planie zagospodarowania przestrzennego funkcję dla tego obszaru zoptymalizować ze względu na potrzeby urbanistyczne miasta. Absolutnie nie chcemy zabudowywać terenów zielonych, z dużym szacunkiem odnosimy się do klina zieleni. Nie możemy natomiast zgodzić się z tym, że stadion – zdewastowana budowla nikomu i niczemu nie służąca, jest traktowana jako zieleń - nigdy nią nie była. Projekt "Nowej Wildy" jest miastu potrzebny, głęboko w to wierzę. Potrzebny jest on również kupcom, którzy handlują wokół stadionu. Niezależnie od wszystkiego, zostali oni pozostawieni sami sobie. Tym ludziom należy stworzyć bardziej przyzwoite warunki do handlowania. Wówczas kupujący jak i sprzedający będą czuli się lepiej, handel odbywać się będzie w godziwych warunkach - na wyższym poziomie. Handlujący potrzebują infrastruktury. My chcemy zaangażować się w budowę tej infrastruktury, jesteśmy gotowi do poniesienia kosztów współfinansowania budowy hali targowej dla miasta Poznania.

W którym miejscu ta hala targowa miałaby się znaleźć?

Nie potrafię jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Istnieje kilka propozycji, w dużej mierze zależy to od miasta Poznania. My gwarantujemy finansowanie projektu.

Ostatnio pojawił się plan zagospodarowania parku Kasprowicza. Co pan o nim sądzi?

Dostrzegam zmianę optyki po stronie miasta. Jeżeli Poznań chce zmieniać w części funkcje tego parku to widzę wyraźne zielone światło dla "Nowej Wildy". Natomiast niezrozumiała jest dla mnie w chwili obecnej postawa sprzed roku jednego z twórców projektu zabudowy parku Kasprzaka. Pan architekt Andrzej Kurzawski bardzo krytycznie ocenił projekt "Nowa Wilda", natomiast nie dostrzega już tych samych zagrożeń w budowaniu wieżowców mieszkaniowych na terenie parku Kasprowicza. To budzi pewne zdziwienie, ale równocześnie cieszy.

Czy widzi pan szansę na budowę w Poznaniu obiektu, który może stać się symbolem miasta?

Z jednej strony musimy przyznać, że takie obiekty już powstają. Czyż nie jest nim Stary Browar?

Symbol nowoczesnej architektury to nie tylko wyzwanie dla architekta, ale również wyzwanie dla budżetu tego przedsięwzięcia. Piękne obiekty to kosztowne obiekty, choćby wskaźnikami tzw. powierzchni wspólnych niewynajmowalnych. Przede wszystkim rynek musi zapewnić inwestorowi zwrot nakładu. Na rynku średnia stawka czynszu w powierzchniach biurowych waha się między 10-12 Euro, przy czasie najmu 5-7 lat. Nie jest łatwo przekonać dewelopera oraz bank finansujący do stworzenia czegoś naprawdę pięknego, niepowtarzalnego, o wysokiej specyfikacji, a w związku z tym o wysokim budżecie. Myślę, że jest to bardzo trudne i w najbliższych powiedzmy pięciu latach nie wiedzę większych szans na taką realizację w Poznaniu. Takie obiekty nie powstają same dla siebie, sobą pochodną atrakcyjności miasta. To nie one ją tworzą, one są potwierdzeniem tej atrakcyjności. Kiedyś usłyszałem pytanie – stwierdzenie jednej z pań – radnej Miasta Poznania, to brzmiało mniej więcej tak: dlaczego nie w Poznaniu, w Barcelonie powstają właśnie takie obiekty. Odpowiedź jest tylko jedna: uczyńmy najpierw z Poznania Barcelonę, również w sferze mentalnej.

Proszę wymienić główne bariery, które utrudniają inwestowanie w Poznaniu

Myślę, że duży problem stanowi brak planów zagospodarowania przestrzennego. Jest to problem nie tylko Poznania, ale i innych miast. Nie mniej istotne jest wyraźne konserwatywne myślenie poznaniaków, którzy boją się zmian, boją się śmiałych, odważnych projektów i przedsięwzięć. Zmierzają zbyt mocno ku rozwiązaniom idealnym, kiedy już prawie osiąga się ten ideał, okazja mija. Poziom nieakceptowanego ryzyka jest za wysoki.

Oczywiście, bariery są po to aby je przekraczać - przezwyciężać. Nam się udało.

W drugim numerze INWESTORA przedstawiliśmy koncepcję zagospodarowania Wolnych Torów. Co sądzi pan o realizacji tego pomysłu? Czy nie nadszedł czas na uporządkowanie tych cennych gruntów w środku miasta?

To są bardzo przyszłościowe tereny. Ja się bardzo cieszę, że nikt nie zabudował i nie zaprojektował tak naprawdę Wolnych Torów do tej pory. Poznania swoją dzisiejszą aktywnością nie stać na to, żeby wydobyć - uwolnić cały potencjał tej lokalizacji. Jest to potencjał przyszłego rozwoju miasta Poznania.

Kiedy będzie można wykorzystać potencjał tam drzemiący? Za 10, 15 lat?

Myślę, że nie wcześniej.

Czy jest pan w stanie przewidzieć jak długo trend wzrostowy cen na rynku mieszkaniowym w Poznaniu może się utrzymać?

Na pewno mieszkańcy Poznania mają jeszcze w tej chwili powody do zadowolenia. Ciągle mogą kupować mieszkania taniej niż w innych wielkomiejskich aglomeracjach. Nie mniej jednak, rynek poznański goni te wysokie poziomy. Przyszłe projekty, a jest ich niewiele pewnie wykreują cenę na poziomie 12 tyś PLN i więcej. To już widać! Nie można zakładać stałego wzrostu, jednak szczególne lokalizacje zawsze będą osiągały wyższy poziom. Rynek musi się uspokoić, będą temu sprzyjać bez wątpienia uchwalane plany zagospodarowania przestrzennego. Równowagę między popytem a podażą zawsze równoważy cena. Przez najbliższe 2-3 lat trend wzrostowy się utrzyma, choć spadek jego dynamiki zaobserwujemy pewnie już za rok.

Dziękujemy za rozmowę.

Ja również dziękuję i zapraszam do kontynuacji wymiany poglądów na temat rozwoju miasta.